いつも株式会社つきさっぷ士所、つきさっぷ土地家屋調査士事務所のブログをご覧いただき、ありがとうございます。代表の荒木崇行です。
これまでのブログで、不動産登記には建物の物理的なプロフィールを示す「表題部」と、誰のものかという権利を示す「権利部」の2つの顔があるというお話をしてきました。
この登記の仕組みを調べていくと、「表題部所有者」「登記名義人」記録されている場所と権利の登記が終わっているかどうかという点で明確な違いがあります。
本日は、この2つの言葉の違いと、登記の手続きにおける流れをわかりやすく解説します。
■ 1. 表題部所有者（ひょうだいぶしょゆうしゃ）とは？
表題部所有者とは、ズバリ「所有権の登記（権利部）がまだない不動産の『表題部』に、所有者として記録されている人」のことです。
例えば、あなたがマイホームを新築したとします。
一番初めに私たち土地家屋調査士が法務局へ「建物の表題登記」を申請し、建物の物理的な姿を登録します。しかし、この段階ではまだ権利関係を示す「権利部」は作られていません。そのため、暫定的にプロフィール欄である「表題部」に記録される最初の持ち主が、「表題部所有者」と呼ばれるのです。
■ 2. 登記名義人（とうきめいぎにん）とは？
一方の登記名義人とは、「登記記録の『権利部』に、権利を持つ人として記録されている人」のことです。
先ほどの新築の例で言うと、表題登記が終わった後、今度は司法書士の先生が「所有権保存登記」という初めて権利部を作る手続きを行います。この手続きが完了して初めて、あなたは「権利部」に記録され、正式な「登記名義人（所有権の登記名義人）」となるのです。 また、その後もし家を売却して所有者が変わった場合（所有権移転登記）の新しい持ち主や、住宅ローンの担保を設定した銀行（抵当権の登記名義人）なども、これに該当します。
■ 2つの関係性とステップアップ
つまり、「表題部所有者」は権利の登記をする前の仮の姿のようなイメージで、そこから「登記名義人」へとステップアップしていく流れになります。
- 建物を新築し、表題登記を行うと「表題部所有者」になる。
- 続けて所有権保存登記を行い、権利部が作られると「登記名義人」になる。
ちなみに、権利部が作られて「登記名義人」が誕生すると、表題部に書かれていた所有者の情報には下線が引かれ、以降は売買等で所有者が変わっても、権利部の「登記名義人」の情報だけが更新されていく仕組みになっています。
■ 「変わらないために、変えていく」
家を建てた時の最初の一歩である「表題部所有者」の登録。
皆様の財産を正確に測り、国に登録して権利の土台をお守りするという私たちの使命は決して変わりません。
しかし、その手続きをより正確でスピーディに進めるために、当事務所ではドローンによる空撮や3Dスキャナーといった最新技術をフル活用しています。「変わらないために、変えていく」想いで、最新技術のワクワクを地域の皆様に還元してまいります。
「新築した建物の登記をお願いしたい」「登記簿の見方がよくわからない」など、不動産の登記や測量についてお困りのことがありましたら、ご相談ください。
今後とも、つきさっぷ土地家屋調査士事務所をよろしくお願いいたします。
